Entwicklungen am Immobilienmarkt Berlin im Jahr 2020 – Fokus Wohnungseigentum
Autorin: Jana Hirschfeld
Vor einigen Tagen ist der Immobilienmarktbericht 2020/21 des Gutachterausschusses für Grund-stückswerte Berlin erschienen, was ich zum Anlass nehme, über die Entwicklungen im Bereich Wohnungseigentum in Berlin zu berichten. Vorab zum Berliner Wohnungsmarkt insgesamt: die Kauffälle (aller Teilmärkte) gingen im Jahr 2020 erneut zurück: Nachdem sie in 2019 gegenüber 2018 um 3 % zurückgingen, war in 2020 ein Rückgang von 10 % (mit dann nur ca. 24.000 Kauffäl-len) zu verzeichnen. Einher ging damit eine Abnahme des diesbezüglichen Geldumsatzes in Höhe von 14 % (von 21.727 Mio. € in 2019 € auf 18.669 Mio. € im Jahr 2020).
Was speziell den Wohnungs- und Teileigentums-Markt anbelangt kann man sagen, dass 2020 trotz eines 11-%igen Rückgangs an Kauffällen eine nahezu gleichhohe Flächenanzahl (gegenüber zum Vorjahr 2019) verkauft worden ist. Dies spricht für den Verkauf insgesamt größerer Wohnun-gen.
Der mittlere Verkaufspreis für Eigentumswohnungen im Bestandsbau lag bei 4.735 €/ qm. Der mittlere Verkaufspreis bei Erstverkauf bzw. in neu-erstellten Wohnanlagen lag, laut Gutachteraus-schuss, bei 6.465 €/ qm.
Betrachtet man die mittleren Preisniveaus im Bestands-Wohnungseigentums-Markt der einzelnen Bezirke kann man sagen, dass die Verkaufspreise in Mitte (Preisspanne von 3.636 bis 9.906 €; im Mittel 6.484 €) und in Kreuzberg (Preisspanne von 3.660 bis 7.791 €: im Mittel 5.737 €) besonders hoch gewesen sind. In Relation hierzu gesehen, sind die Wohnungspreise in Hohenschönhausen (Preisspanne von 1.286 bis 5.027 €; im Mittel 2.846 €), Hellersdorf (Preisspanne von 1.343 bis 3.652 €; im Mittel 2.497 €)), Marzahn (Preisspannen von 1.900 bis 4.666 €; im Mittel 3.186 €), Rei-nickendorf (Preisspanne von 1.919 bis 5.170 €; im Mittel 3.403 €) und Spandau (Preisspanne von 1.389 bis 4.320 €; im Mittel 2.725 €) erschwinglicher gewesen.
Bemerkenswert ist der Anstieg der Umwandlungen von herkömmlichen Wohnungsbauten (meist ehemals Mietwohnhäuser) in Eigentumswohnungen mit einer Zunahme von 52 % gegenüber dem Vorjahr (gut 19.000 Wohneinheiten in insgesamt 846 Wohnanlagen wurden im Jahr 2020 umge-wandelt). Dieser Entwicklung dürfte nun (in 2021) durch politische Reglementationen vorerst ent-gegengewirkt werden.
Spitzenreiter der Schaffungen von Eigentums-Wohneinheiten innerhalb von Neubauwohnanlagen waren die Bezirke Steglitz und Pankow. In Steglitz wurden in 7 Wohnanlagen 524 neue Wohnungen und in Pankow wurden in 20 Wohnanlagen 428 Wohnungen neu erstellt. Am wenigsten neue Wohnungen wurden in Friedrichshain (17), Wilmersdorf (27), Zehlendorf (21) und Marzahn (26) erstellt. Die meisten Umwandlungen zu Wohnungseigentum im Bestandsbau fanden in Prenzlauer Berg (1.779) und Wilmersdorf (1.689) statt. Hingegen die geringsten Anzahlen an Umwandlungen waren in Weißensee, Zehlendorf, Köpenick, Marzahn, Hellersdorf und Hohenschönhausen zu ver-zeichnen.
Zu guter Letzt – man kann staunen, bewundern, beneiden oder bemängeln: Der aktuelle Immobili-enmarktbericht verweist auf einen untypischen Verkaufsfall einer Wohnung im Bereich Potsdamer Platz, die ca. 18 Mio. € bei einem qm-Preis von 28.000 € gekostet hat. Dies zeigt erneut, wie nach-gefragt und attraktiv Berlin als Wohnstandort insbesondere auch für sehr wohlhabende Bevölke-rungsteile ist.
Der Immobilienmarktbericht 2020/21 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin gibt für 2021 den Ausblick, dass im 1. Quartal 2021 bereits wieder ein Umsatzanstieg (im Gegenteil zu 2020) zusehen ist und dass sich eine Marktberuhigung andeutet.
Text: Jana Hirschfeld (maz Immobilien Berlin), 20.08.2021
Quellen: Immobilienmarktbericht 2020/21 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin und Immobili-enmarktbericht 2019/20 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin.
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